AV22-15-Projet de loi n°7937 relative au logement abordable

Eléments-clés de l’avis

• Le SYVICOL regrette le statu quo en ce qui concerne la participation financière de l’Etat, qui reste limitée à 50% pour la vente abordable et la vente à coût modéré, et à 75% pour la location (articles 4, 5 et 11), ce qui est loin d’être suffisant.
   
• La compensation de service public qui peut être demandée par le promoteur public exclue de manière injustifiée les communes de la rémunération de leur capital investi, tandis que le choix d’une compensation forfaitaire pour les frais d’exploitation fait peser le risque financier sur le promoteur public (article 13)
   
• Concernant les coûts éligibles à une participation financière, le montant maximal éligible pour le prix de l’acquisition du terrain ne prend pas du tout en compte la réalité du prix du foncier par commune. Or, ce sont précisément là où les prix du foncier sont les plus élevés que la demande en logement abordable est la plus forte. Une approche différenciée selon la localisation géographique des parcelles serait au moins nécessaire (article 14).
   
• Mais de manière générale, le SYVICOL plaide pour la suppression pure et simple des montants maximaux éligibles, y compris pour les coûts de construction, pour une meilleure prise en compte des dépenses liées à la rénovation et pour que l’aménagement de places de jeux et d’espaces verts fassent l’objet d’une catégorie séparée (article 14).
   
• Il demande des garanties pour que les promoteurs publics ne soient pas livrés à l’arbitraire de l’Etat en ce qui concerne leur demande d’octroi d’une participation financière, et que le ministre dispose d’un délai pour répondre à cette demande (article 20).
   
• La pratique actuelle qui consiste pour le promoteur à présenter chaque année un formulaire concernant les comptes annuels n’étant pas remise en cause, le SYVICOL est contre l’introduction de l’obligation de tenir une comptabilité analytique pour les communes qui engendrerait une charge de travail supplémentaire substantielle (article 21).
   
• Le SYVICOL s’oppose fermement à un rallongement illimité de la convention avec l’Etat avec pour conséquence que les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant toute leur durée d’existence pour les seuls promoteurs publics, sous peine de remettre en cause la viabilité économique des projets de construction portés par les communes. Une durée de quarante ans, confortée par la pratique, devrait être la règle pour tous les promoteurs sociaux (article 22).
   
• Le SYVICOL propose qu’un surplus de recettes, au-delà d’un bénéfice raisonnable, puisse être mis en réserve par le promoteur pour combler un éventuel déficit futur de son activité de vente ou de location (article 27).
   
• Il demande à voir préciser expressément qu’une commune ou un bailleur social d’une commune peut déroger aux critères d’attribution et donner une priorité d’accès à un logement locatif abordable aux personnes dans le besoin et à leur famille domiciliées sur le territoire de leur ressort, conformément aux lois en vigueur (articles 31, 58 et 59).
   
• Le SYVICOL est d’avis que les commissions consultatives des bailleurs sociaux qui gèrent des logements appartenant à des communes devraient inclure des représentants communaux et/ou des offices sociaux, et pas seulement du personnel interne au bailleur social (article 31).
   
• Les communes qui sont promoteurs publics devraient, comme les offices sociaux, être dispensées des conditions et de la demande d’agrément de bailleur social (articles 36 et 92).
   
• Le SYVICOL demande à être saisi des règlements grand-ducaux précisant les modalités d’évaluation des critères d’attribution, en l’absence desquels une analyse approfondie de ces critères et de leur importance dans le choix des locataires est impossible à effectuer. Il plaide pour la prise en compte de la mixité sociale et intergénérationnelle au niveau des critères socio-économiques (article 57) et recommande de limiter les préférences géographiques du candidat-locataire (article 58). Le droit d’accorder une priorité pour les personnes qui habitent dans une commune ou y exerce leur activité professionnelle à proximité de leur travail doit être maintenu pour les communes (article 58).
   
• Une enquête sociale ne devrait être réalisée qu’auprès des candidats-locataires qui seraient le mieux classés selon les critères du bailleur social, pour lui laisser un large choix de profils pour diversifier la clientèle de son parc locatif, sans entraîner une charge de travail démesurée. Le SYVICOL propose de verser l’enquête sociale au dossier informatique du candidat-locataire afin qu’un autre bailleur social intéressé puisse s’appuyer sur celle-ci (article 59).
   
• Le SYVICOL est opposé à un processus automatisé de sélection des candidats et d’attribution des logements par le biais de l’outil informatique RENLA, et plaide au contraire pour une approche personnalisée des demandes de logements, de leur attribution et du suivi des locataires dans la continuité de ce qui se fait aujourd’hui (article 60).
   
• Il est en faveur d’une suppression du plafonnement à un montant forfaitaire à partir d’un certain seuil de revenu, et il est d’avis qu’un taux d’effort de minimum de 35% devrait pouvoir être appliqué d’office quel que soit le revenu du locataire, voire un taux supérieur, dans l’optique de réserver les logements abordables aux communautés domestiques qui en ont le plus besoin (article 61).
   
• La mise en place du registre nécessite l’enregistrement d’un nombre considérable de renseignements et de données et représente donc une charge de travail très importante pour les communes et les offices sociaux qui devront tenir à jour les dossiers en parallèle (article 76). Le fait qu’il s’agisse de données personnelles soulève de nombreuses questions qui ne sont pas toutes appréhendées par le projet de loi (articles 76 à 81).
   

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