AV25-33-Projet de loi n°8535 portant modification 1° de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable ; 2° de loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil

Eléments-clés de l’avis

• Le SYVICOL rappelle deux revendications, à savoir que tous les promoteurs publics bénéficient automatiquement de l’agrément de bailleur social, et que l’obligation pour les communes de tenir une comptabilité analytique soit supprimée, car elle engendre une charge administrative importante.
• La définition de « couple » est introduite pour mieux adapter l’attribution des logements aux besoins réels, mais le SYVICOL s’interroge sur sa mise en œuvre pratique, notamment concernant l’évaluation des personnes vivant en union libre (article 2).
• Le SYVICOL regrette que le projet de loi sous examen n’intègre pas les ajustements relatifs à la détermination du revenu net d’une communauté domestique prévus par le projet de loi n°8532 concernant les aides individuelles au logement, pourtant nécessaires pour harmoniser les critères d’éligibilité entre les aides individuelles au logement et le logement abordable (article 4).
• Il salue la majoration de 15 % des plafonds de subvention pour la rénovation de logements, estimant qu’elle encouragera la restauration de logements anciens, parfois plus coûteuse que la construction neuve. Il suggère également d’élargir cette mesure aux logements ayant déjà bénéficié d‘une participation financière dans le passé, lorsque ceux-ci nécessitent à nouveau des travaux importants (article 6).
• Le SYVICOL se félicite de l’élargissement du droit à la rémunération du capital investi au secteur communal, ainsi que de l’effet rétroactif de cette mesure au 1^er octobre 2023 (articles 8 et 46).
• Il s’interroge sur la suppression du mécanisme de calcul du forfait pour les frais d’exploitation (article 8) et pour les frais de gestion (article 24) sans qu’une méthode alternative ne soit proposée, et appelle à garantir une mise à jour régulière de ce montant pour qu’il reflète les coûts réels supportés par les promoteurs et les bailleurs sociaux.
• Le SYVICOL est favorable à une segmentation géographique des montants maximaux éligibles, mais souligne le manque d’informations pour en évaluer la mise en œuvre concrète et demande la publication de la méthodologie et des résultats (article 9).
• N’ayant pas obtenu satisfaction concernant son opposition aux conventions à durée illimitée conclues entre l’État et les promoteurs publics, ainsi qu’au maintien de l’affectation des logements locatifs au logement abordable pendant toute leur durée d’existence, le SYVICOL accueille néanmoins favorablement l’introduction de la possibilité de délocaliser ces logements (article 14).
• Le SYVICOL salue la possibilité de partager le rapport d’une enquête sociale évitant la répétition d’enquêtes sociales déjà réalisées(article 20).
• Le SYVICOL est favorable à l’extension du forfait de gestion aux unités d’hébergement, mais regrette que cette même notion ne soit pas prise en compte pour le calcul du forfait de couverture des frais d’exploitation (article 24).
• Par ailleurs, il se félicite que le forfait de gestion soit désormais octroyé aux logements étudiants, répondant à ses revendications (article 24).
• L’élargissement des contingents libres pour les bailleurs sociaux offre plus de flexibilité aux communes dans l’attribution des logements abordables. Toutefois, pour les communes qui confient la gestion de leurs logements à des bailleurs sociaux externes, cette mesure réduit leur influence sur les décisions d’attribution. Le SYVICOL recommande d’intégrer des représentants communaux dans les commissions consultatives des bailleurs sociaux lorsque ces derniers gèrent des logements abordables appartenant aux communes (article 27).
• L’article 35 introduit une obligation pour les locataires de logements abordables de constituer une garantie locative fixée à 3 000 euros et réglée par échéancier. Le SYVICOL souligne que cette mesure engendrera une charge administrative accrue pour les bailleurs sociaux et recommande que le recours à cette garantie soit laissé à la discrétion du bailleur social selon la situation du locataire et du logement. De plus, il conteste le montant fixe de 3 000 euros, estimant qu’il devrait être proportionnel au loyer (article 35).
• Le SYVICOL salue les clarifications apportées quant aux cas dans lesquels un bail relatif aux logements dédiés peut être résilié, ainsi que l’introduction d’une liste exhaustive des motifs graves et légitimes justifiant la résiliation d’office d’un bail d’un logement abordable. Il accueille également favorablement la réduction des délais de résiliation, qui renforcent la sécurité juridique des bailleurs sociaux et leur fournissent des outils plus efficaces pour lutter contre les abus (article 39).
• Le SYVICOL accueille favorablement la nouvelle disposition qui prévoit une compensation financière plus équitable pour les promoteurs soumettant volontairement des logements au régime du bail abordable, pouvant aller jusqu’à 100 % du capital investi pour les logements n’ayant bénéficié d’aucune subvention (article 40).

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