Projet de loi relative au logement abordable : rencontre du SYVICOL avec le Ministre du Logement

En date du 26 janvier 2022, une délégation du SYVICOL a rencontré Monsieur le Ministre du Logement pour une présentation du projet de loi n°7937 relative au logement abordable dont le SYVICOL a été saisi pour avis, ainsi que pour un échange de vues autour de la future taxation des logements inoccupés.

Pour rappel, le projet de loi déposé à la Chambre des Députés au mois de décembre dernier a pour objet de réformer la loi concernant l’aide au logement de 1979. Un des objectifs selon ses auteurs est de simplifier et homogénéiser le régime des aides à la pierre, tout en maintenant la participation financière de l’Etat à son niveau actuel.

Le président Emile Eicher a demandé des détails par rapport à la limitation du taux maximal de la participation financière à hauteur de 75% des coûts, ces derniers étant ventilés entre cinq catégories comportant elles aussi un coût maximal éligible par mètre carré de surface construite brute. Il regrette que le projet de loi ne procède pas à une adaptation vers le haut de ces montants et plafonds afin de tenir compte de la charge foncière toujours plus importante et de la récente croissance des prix de la construction. Compte-tenu des différents plafonds appliqués par le ministère sur base du cahier des charges relatif au développement de logements abordables, la participation financière de l’Etat aux coûts se situe finalement en-deçà de 75%. 

Monsieur le Ministre répond que les montants maximaux éligibles (MME) imposés par le cahier des charges sont valables sur tout le territoire national et qu’ils visent à garantir une construction efficiente de logements standardisés de qualité. Il rappelle que la Commission d’analyse des aides à la pierre accompagne les communes promoteurs publics dès le début du projet et indique qu’à ce jour, aucune convention soumise pour approbation n’a excédé les MME fixés par le cahier des charges. Le projet de loi a précisément pour objet de créer la base légale nécessaire, tout en laissant une certaine marge de manœuvre en vue d’une éventuelle adaptation de ces plafonds.

Madame Lydie Polfer souligne la différence importante dans les prix des terrains à bâtir en fonction de leur localisation sur le territoire. L’incidence foncière est particulièrement élevée dans la capitale et en périphérie, le prix d’acquisition du terrain représentant un peu plus de 40% du prix final des logements commercialisés à Luxembourg-Ville, contre 20% dans certaines communes de l’Ouest et du Nord du pays. La densification des constructions a encouragé cette tendance qui s’observe dans tout le pays, et les membres du SYVICOL se demandent s’il ne faudrait pas plafonner le prix des terrains. Monsieur le Ministre est d’avis qu’une telle mesure doit obtenir un consensus politique, une réflexion n’ayant pas encore été entamée à ce stade.

Les mesures prévues devraient aussi permettre de dynamiser le développement de logements abordables et à coût modéré (location abordable, gestion locative sociale, vente abordable et vente à coût modéré) en instaurant des règles équitables et harmonisées applicables à tous les promoteurs et bailleurs sociaux. La création du registre national des logements abordables, le RENLA, doit centraliser l’offre et la demande de logements abordables et apporter davantage de transparence aux candidats-locataires.

Les membres du SYVICOL ont fait part de leur scepticisme en ce qui concerne le RENLA et sont d’avis que la mise en place de ce guichet unique se traduira par une charge de travail supplémentaire pour les bailleurs sociaux qui devront y enregistrer les logements abordables dont ils disposent, actualiser la situation des candidats-locataires et surtout effectuer une enquête sociale auprès de chaque candidat-locataire. L’instruction et le suivi des dossiers qui est aujourd’hui effectué par chaque bailleur social auprès duquel le demandeur s’est inscrit peut difficilement être remplacé par un processus automatisé tel que le RENLA. Monsieur Jean-Paul Schaaf regrette l’instauration de critères d’attribution fixes restreignant le pouvoir d’appréciation du bailleur social, et il insiste d’une part pour que les candidats-locataires soient informés de l’attribution d’un logement par le bailleur social auprès duquel ils ont introduit leur demande et, d’autre part, pour que le choix final de l’attribution à un candidat-locataire revienne au bailleur/promoteur social dont le logement est vacant.

Monsieur le Ministre est au contraire d’avis que ce système harmonisé permettra un traitement plus efficace des demandes. Certains aspects comme la priorisation et la pondération des critères d’attribution de même que le nombre de candidats-locataires devant figurer sur la liste réduite générée automatiquement par le registre restent encore à déterminer par un groupe de travail interne au ministère et ils feront l’objet d’un règlement grand-ducal.

En ce qui concerne la vente abordable et la vente à coût modéré, les conditions relatives au droit de rachat du logement par le promoteur public seront connues dès le départ. Des situations exceptionnelles comme dans le cas d’une transmission du bien par succession ont néanmoins été prévues.

Compte-tenu des nombreuses questions restées en suspens, il a été convenu d’une nouvelle entrevue à court terme pour approfondir ces points.

La création d’un registre national répertoriant chaque logement du pays annoncée par le Premier Ministre lors de son discours sur l’état de la Nation et préalable à une taxation des logements vacants a ensuite été rapidement évoquée. Un groupe de travail interministériel auquel participe également le SYVICOL a commencé ses travaux et se concentre tout d’abord sur la définition et les critères d’un logement « vide ». Il s’agit également de disposer des données de chaque logement existant sur le territoire national pour alimenter le futur registre. Ceci soulève aux yeux du SYVICOL la question de la protection des données personnelles, alors que même le propriétaire d’un logement ne peut pas obtenir d’information sur les occupants de son logement.

En ce qui concerne la taxation, des réflexions sont menées sous l’égide du ministère de l’Intérieur qui travaille en parallèle sur la réforme de l’impôt foncier. Pour le SYVICOL, il est cependant clair que les recettes issues de cet impôt devront revenir aux communes, ce qui a été communiqué à Monsieur le Ministre.

Le SYVICOL tient à remercier le ministère du Logement pour sa démarche constructive et pour ce dialogue franc et ouvert.

_{Photo: © SYVICOL}